Rincian Biaya Membeli Rumah: Cara Menghitung IMB/PBG, Pajak, Notaris, Biaya Bank, hingga Peningkatan Sertifikat HGB ke SHM
Membeli rumah atau tanah tidak hanya soal harga properti yang disepakati antara penjual dan pembeli. Banyak calon pembeli sering terkejut karena ternyata ada berbagai biaya tambahan dalam proses transaksi properti yang harus dipersiapkan sejak awal.
Biaya tersebut bisa berasal dari pengurusan izin bangunan, pajak jual beli, biaya notaris, biaya bank jika menggunakan KPR, hingga biaya peningkatan status sertifikat tanah. Jika tidak dihitung dengan baik, total biaya tambahan ini bisa mencapai puluhan juta rupiah.
Agar tidak kaget di kemudian hari, berikut penjelasan lengkap mengenai rincian biaya yang biasanya muncul saat membeli rumah atau tanah di Indonesia.
1. Biaya Pembuatan IMB atau PBG
Salah satu dokumen penting dalam kepemilikan rumah adalah izin bangunan. Dahulu dokumen ini dikenal sebagai IMB (Izin Mendirikan Bangunan), namun saat ini pemerintah telah menggantinya dengan istilah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Dokumen ini menjadi bukti bahwa bangunan yang berdiri telah mendapatkan persetujuan dari pemerintah daerah sesuai dengan aturan tata ruang.
Jika pengurusan dilakukan sendiri melalui prosedur resmi, biaya pembuatan PBG sebenarnya tidak terlalu mahal.
Estimasi biaya yang biasanya diperlukan antara lain:
Sekitar Rp500.000 hingga Rp1.000.000 jika mengurus sendiri
Waktu proses sekitar 2 sampai 3 minggu
Namun jika pemohon ingin proses lebih cepat, biasanya akan ada biaya tambahan karena pengurusan dipercepat.
Dalam banyak kasus, dokumen PBG sering diminta oleh bank ketika seseorang mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Karena alasan tersebut, sebagian orang memilih mempercepat proses pengurusan izin bangunan.
Untuk tanah dengan luas tertentu, pengurusan izin bangunan biasanya bisa dilakukan melalui pemerintah daerah tanpa harus langsung ke Badan Pertanahan Nasional.
Secara umum terdapat tiga jenis pengajuan izin bangunan yang perlu diketahui.
IMB atau PBG untuk Rumah Baru
Jenis ini digunakan ketika seseorang membangun rumah dari awal. Proses pengurusannya biasanya lebih mudah karena gambar bangunan sudah tersedia dari kontraktor atau arsitek.
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam pengajuan izin bangunan rumah baru antara lain:
Gambar desain bangunan yang jelas
Ukuran bangunan yang sesuai dengan luas tanah
Persentase ruang terbuka sesuai aturan pemerintah
Biaya pengurusan izin bangunan untuk rumah baru biasanya berkisar sekitar Rp3.000.000 hingga Rp3.500.000 dengan waktu proses sekitar dua minggu.
Namun jika membeli rumah di perumahan baru, biasanya developer sudah mengurus izin bangunan secara kolektif sehingga pembeli tidak perlu mengurusnya lagi.
IMB atau PBG untuk Renovasi Rumah
Jika melakukan renovasi besar yang mengubah bentuk atau ukuran rumah secara signifikan, maka pemilik rumah perlu mengajukan izin renovasi.
Pengajuan ini biasanya memerlukan dokumen tambahan seperti:
gambar denah rumah sebelum renovasi
gambar denah setelah renovasi
ukuran bangunan terbaru
Dalam aturan tata ruang, biasanya minimal 40% dari luas tanah harus tetap menjadi area terbuka seperti halaman depan, samping, atau belakang rumah.
Biaya pengurusan izin renovasi rumah biasanya berkisar sekitar Rp3.000.000 hingga Rp3.500.000, tergantung perubahan bangunan yang dilakukan.
Jika renovasi menyebabkan perubahan status tanah, misalnya menggabungkan dua kapling menjadi satu, maka biasanya ada biaya tambahan sekitar Rp500.000 hingga Rp1.000.000.
IMB atau PBG untuk Rumah Lama
Jenis pengajuan ini biasanya dilakukan ketika seseorang membeli rumah lama yang sebelumnya tidak memiliki izin bangunan.
Dalam kondisi ini, pemerintah daerah biasanya mengenakan biaya tambahan berupa:
denda administrasi
biaya dispensasi bangunan
Total biaya pengurusan izin bangunan rumah lama bisa mencapai Rp7.000.000 hingga Rp8.000.000, tergantung nilai NJOP dan kondisi bangunan tersebut.
2. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli
Dalam transaksi jual beli rumah atau tanah terdapat dua jenis pajak utama yang harus dibayar, yaitu pajak penjual dan pajak pembeli.
Pajak Penjual (PPh)
Pajak penghasilan dari penjualan properti biasanya sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP tertinggi.
Pajak Pembeli (BPHTB)
Pembeli juga wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
Sebagai contoh perhitungan:
Luas tanah: 145 m²
NJOP tanah: Rp1.300.000 per meter
NJOP bangunan: Rp500.000 per meter
Total NJOP properti:
145 × (1.300.000 + 500.000)
= Rp261.000.000
Perhitungan pajak:
PPh penjual
2,5% × Rp261.000.000
= Rp6.525.000
BPHTB pembeli
5% × (Rp261.000.000 – Rp60.000.000)
= Rp10.050.000
Total pajak transaksi bisa mencapai sekitar Rp16 juta lebih, tergantung nilai transaksi dan ketentuan daerah.
3. Biaya Notaris atau PPAT
Dalam proses jual beli tanah atau rumah, transaksi harus dilakukan melalui notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) agar memiliki kekuatan hukum.
Beberapa biaya yang biasanya muncul dalam proses ini antara lain:
Cek sertifikat tanah sekitar Rp100.000
Validasi pajak sekitar Rp200.000
Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) sekitar Rp2.000.000 – Rp3.000.000
Balik nama sertifikat sekitar Rp750.000
SKMHT sekitar Rp250.000
APHT sekitar Rp1.200.000
Total biaya notaris biasanya berkisar Rp4.000.000 hingga Rp6.000.000, tergantung nilai transaksi dan kebijakan kantor notaris.
4. Biaya Bank Jika Menggunakan KPR
Jika pembelian rumah dilakukan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank, maka ada beberapa biaya tambahan yang harus dipersiapkan.
Biaya tersebut biasanya meliputi:
Biaya appraisal
Biaya penilaian properti oleh bank, biasanya sekitar Rp300.000 hingga Rp500.000.
Biaya administrasi bank
Umumnya sekitar 0,5% dari total pinjaman.
Biaya asuransi
Dalam kredit rumah biasanya terdapat dua jenis asuransi:
asuransi kebakaran
asuransi jiwa
Biaya asuransi ini biasanya berkisar antara Rp1.800.000 hingga Rp2.400.000, tergantung nilai kredit dan jangka waktu pinjaman.
Selain itu, bank biasanya meminta saldo minimal di rekening sebesar satu kali cicilan bulanan sebagai dana cadangan.
5. Biaya Peningkatan Sertifikat HGB ke SHM
Jika status tanah masih berupa HGB (Hak Guna Bangunan), pemilik dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).
Proses ini penting karena SHM merupakan jenis hak kepemilikan tanah yang paling kuat di Indonesia.
Biaya peningkatan hak dihitung berdasarkan nilai NJOP tanah.
Contoh perhitungan:
NJOP tanah: Rp188.500.000
Biaya pemasukan kas negara:
2% × (188.500.000 – 60.000.000)
Total biaya sekitar Rp2.500.000 hingga Rp3.000.000.
Ditambah jasa notaris sekitar Rp1.000.000 hingga Rp2.000.000.
Dengan demikian, total biaya peningkatan status sertifikat biasanya sekitar Rp3.500.000 hingga Rp4.500.000.
6. Biaya Roya Sertifikat
Roya merupakan proses pencoretan hak tanggungan pada sertifikat tanah setelah pinjaman bank telah dilunasi.
Proses ini penting agar sertifikat kembali bersih dari catatan jaminan bank.
Jika diurus sendiri ke kantor Badan Pertanahan Nasional, biaya roya biasanya sekitar:
Rp150.000 hingga Rp250.000.
Namun jika menggunakan jasa notaris, biaya pengurusan roya biasanya sekitar Rp500.000.
Dalam transaksi jual beli rumah bekas yang masih memiliki kredit bank, biaya roya biasanya menjadi tanggung jawab pihak penjual.
Membeli rumah atau tanah memerlukan perencanaan keuangan yang matang karena selain harga properti, ada berbagai biaya tambahan yang harus dipersiapkan.
Beberapa biaya utama dalam transaksi properti antara lain:
biaya izin bangunan (PBG)
pajak jual beli rumah
biaya notaris dan PPAT
biaya bank jika menggunakan KPR
biaya peningkatan sertifikat tanah
biaya roya sertifikat
Dengan memahami seluruh biaya tersebut sejak awal, calon pembeli dapat menghindari pengeluaran tak terduga dan mempersiapkan dana dengan lebih matang sebelum melakukan transaksi properti.
